Calculadora de hipoteca

Es el sistema francés, el que usan casi todas las hipotecas en España: la cuota es la misma todos los meses, pero al principio casi toda es interés y al final casi toda es capital. Cada mes el interés se calcula sobre lo que aún debes, y lo que sobra de la cuota reduce la deuda. Por eso las primeras cuotas apenas bajan el capital pendiente.

En la amortización anticipada pasa lo siguiente. Si reduces plazo, la cuota se mantiene y el préstamo termina antes: cada euro que adelantas deja de generar intereses durante todos los meses que quitas del final, y por eso es la opción que más intereses ahorra. Si reduces cuota, se recalcula la cuota para el plazo que quedaba: ahorras menos intereses pero pagas menos cada mes. Cuál conviene depende de ti: si vas holgado, plazo; si la cuota te aprieta o quieres margen mensual, cuota. En muchos bancos puedes elegir en cada amortización.

• El tipo que introduces es el TIN. La TAE que aparece en las ofertas incluye además comisiones y productos vinculados, así que es mayor.
• No incluye comisión de apertura, tasación, notaría, seguros ni los productos que el banco pida para bonificar el tipo. Todo eso encarece la hipoteca aunque no cambie la cuota.
• Con tipo variable, la cuota se recalcula en cada revisión con el euríbor de ese momento. Aquí ves la cuota de hoy, no la de dentro de cinco años.
• La comisión por amortización anticipada tiene un tope legal en España desde la Ley 5/2019: en tipo fijo, un 2 % los diez primeros años y un 1,5 % después; en variable, un 0,25 % los tres primeros años o un 0,15 % los cinco primeros, y nada a partir de ahí. Muchas hipotecas no la cobran; compruébalo en tu escritura.

Si te sirve de contexto, en este artículo explico por qué conviene mirar con lupa lo que te ofrece tu banco, y en la calculadora de ahorro puedes ver qué pasa con el dinero que no destinas a la hipoteca.